從邁向全面小康，到邁向全面現(xiàn)代化，住房都至關(guān)重要。處于建設(shè)高水平社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和探索中國(guó)特色住房制度體系的當(dāng)前中國(guó)，政策制度及其變動(dòng)成為影響住房發(fā)展的重要變量。本報(bào)告在評(píng)述2021年住房及相關(guān)市場(chǎng)走勢(shì)的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)了2022年住房及相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展變化;剖析了住房市場(chǎng)及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，并針對(duì)性地提出了相關(guān)政策建議。

2021年住房市場(chǎng)從分化升溫到熱度下降

2021年，中國(guó)住房市場(chǎng)經(jīng)歷從分化升溫到熱度下降的運(yùn)行過程。

第一，時(shí)間上，住房市場(chǎng)從上半年的普遍過熱轉(zhuǎn)向下半年的普遍降溫。首先，全國(guó)平均住房?jī)r(jià)格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達(dá)到16.8%，在此之后住房?jī)r(jià)格漲幅逐月回落。截至2021年10月，全國(guó)房?jī)r(jià)平均為10513元/平方米，同比增長(zhǎng)5.28%。其次，住房銷量增速創(chuàng)造新高，住房開發(fā)量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有縮短，未竣工商品住房去化周期微幅延長(zhǎng)。在需求方面，月度住房銷售面積增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，總體保持由驟升轉(zhuǎn)向快速下降的波動(dòng)過程，累計(jì)值創(chuàng)造了新高水平;新開工、施工與竣工面積經(jīng)歷從快速上升到波動(dòng)性回落的過程;全國(guó)待售住房面積同比增幅呈現(xiàn)平緩“U”型變動(dòng)。2021 年全國(guó)已竣工商品住房存銷比估算值為16.7(月)，未竣工商品住房存銷比為3.9(年)。再次，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟升到回落企穩(wěn)的變動(dòng)過程。住房開發(fā)投資累計(jì)值同比增長(zhǎng)率在2021年2月達(dá)到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速為9.3%，回歸至正常水平。最后，住房租賃受疫情影響相對(duì)較大，恢復(fù)過程中城市層級(jí)性分化加劇。一線城市與二線城市住房租賃價(jià)值指數(shù)間“剪刀差”持續(xù)擴(kuò)大。

第二，空間上，從上半年一、二、三線城市分化加劇到下半年各線城市普遍降溫。首先，局部較快上漲重現(xiàn)，總體降溫收斂明顯。全國(guó)276個(gè)地級(jí)及以上城市中，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量和同比上漲率均值在2021年皆先增后減。其次，房?jī)r(jià)變動(dòng)的城市層級(jí)性分化先擴(kuò)大后縮小。一、二線城市二手房?jī)r(jià)格同比增速先快速上升后穩(wěn)中略降，三線城市總體保持小幅上漲，四線城市在低速增長(zhǎng)上有所下降。房?jī)r(jià)水平區(qū)域差異大，東部領(lǐng)先，且先擴(kuò)大后收斂。最后，城市群房?jī)r(jià)增速小幅回升，中心城市增速有所擴(kuò)大，且不同地區(qū)城市群存在明顯差異。

第三，在風(fēng)險(xiǎn)上，總體有所下降和可控，局部有所釋放和外溢。一是住戶支付能力下降，斷供風(fēng)險(xiǎn)略為增加。二是企業(yè)總體風(fēng)險(xiǎn)下降，個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)貸款占比有所下降，房地產(chǎn)不良貸款增加。四是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，個(gè)別城市降溫速度過快?？傮w來看，2021年住房市場(chǎng)仍然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)支撐點(diǎn)，自身也贏得了全面的發(fā)展。

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的因素

2020年第四季度以來住房市場(chǎng)先升后降的波動(dòng)，是在復(fù)雜的外部環(huán)境和上行的住房市場(chǎng)環(huán)境下，調(diào)控政策與市場(chǎng)主體博弈的結(jié)果。

第一，外部環(huán)境和宏觀政策支持了市場(chǎng)升溫。全球通貨膨脹和房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)新高，實(shí)體產(chǎn)業(yè)恢復(fù)弱且面臨一定困難，寬松貨幣環(huán)境支持了住房投資需求，人口及政策變化催生住房新需求，城鎮(zhèn)化及人才政策支撐住房需求。

第二，市場(chǎng)主體預(yù)期及行為發(fā)生呈現(xiàn)較大的變化。一是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)從趨之若鶩到避之若浼。開發(fā)貸款出現(xiàn)大幅下降，個(gè)人抵押貸款前高后降，信用債融資結(jié)構(gòu)性收縮。二是開發(fā)企業(yè)從資金緊張到銷售困難進(jìn)而流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加，導(dǎo)致購(gòu)地、開工和投資不斷下降。三是住戶部門從瘋狂搶購(gòu)到觀望徘徊。四是城市政府從高溢價(jià)輕松拍地到低溢價(jià)艱難推地。

第三，2021年調(diào)控政策從逐步疊加發(fā)力到開始微調(diào)。在城市調(diào)控上，上半年20余城市不斷升級(jí)，下半年20余城市實(shí)施“限跌”。在部門調(diào)控上，調(diào)控政策鏈逐步閉合并日益發(fā)力。行政政策上行政指導(dǎo)價(jià)格從新房擴(kuò)展到租賃價(jià)格和二手房?jī)r(jià)格，金融政策上房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管制度性政策逐步到位并開始發(fā)力，土地政策上從“兩集中”到競(jìng)拍規(guī)則優(yōu)化和土地溢價(jià)限制，房地產(chǎn)稅開征試點(diǎn)從座談?dòng)懻摰經(jīng)Q定實(shí)施，預(yù)期管理上基于市場(chǎng)情緒變化及時(shí)有效地做出調(diào)整。

2022年住房市場(chǎng)將分化回暖

在沒有重大政策調(diào)整和意外事件沖擊的情況下，2022年中國(guó)住房市場(chǎng)總體表現(xiàn)將變中趨穩(wěn)。中長(zhǎng)期中國(guó)住房發(fā)展結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升潛力巨大。

第一，2022年中國(guó)樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化回暖。基于短期市場(chǎng)主要決定于政策調(diào)整與市場(chǎng)主體預(yù)期及行為變化的判斷依據(jù)，從總體上看，2022年住房市場(chǎng)將變中趨穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)可控。預(yù)計(jì)2022年全年全國(guó)商品住房平均價(jià)格增長(zhǎng)率將在-3%至3%，商品住房銷售面積增長(zhǎng)將在-1%至-5%，住房開發(fā)投資增速預(yù)計(jì)將在2%至5%。

從時(shí)間上看，2022年住房市場(chǎng)將先降后升，變中趨穩(wěn)。從環(huán)比數(shù)據(jù)預(yù)判，2021年第四季度將企穩(wěn)，2022年第一、二、三季度將逐步加快回升，四季度將有新變化。從同比數(shù)據(jù)預(yù)判，2021年第四季度繼續(xù)降溫，在經(jīng)歷2022年第一季度降幅最大后，預(yù)計(jì)2022年第二、三季度降幅逐步減小，2022年第四季度主要指標(biāo)轉(zhuǎn)正。

從空間上看，從較多降溫到局部升溫。預(yù)計(jì)2021年第四季度到2022年全年，住房市場(chǎng)在空間上再加劇分化并表現(xiàn)出復(fù)雜和多樣性。人口持續(xù)流入、收入持續(xù)增長(zhǎng)的一、二線城市以及都市圈和城市群的城市預(yù)計(jì)在2022年二三季度有顯著的回暖;人口持續(xù)流出、收入增長(zhǎng)放緩的三四線及以下城市、非都市圈非城市群的城市可能面臨持續(xù)下行。

從風(fēng)險(xiǎn)上看，2022年住房市場(chǎng)的整體風(fēng)險(xiǎn)將延續(xù)下降趨勢(shì)，局部地區(qū)、個(gè)別主體的風(fēng)險(xiǎn)將有所釋放，風(fēng)險(xiǎn)外溢將被有效控制。

第二，基于外部基礎(chǔ)環(huán)境、住房需求潛力與模式轉(zhuǎn)型決定住房市場(chǎng)中長(zhǎng)期走勢(shì)的預(yù)判依據(jù)，預(yù)計(jì)中長(zhǎng)期至2035年中國(guó)住房發(fā)展結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升的潛力巨大。市場(chǎng)表現(xiàn)為增長(zhǎng)拐點(diǎn)后結(jié)構(gòu)趨向優(yōu)化和質(zhì)量不斷提升，出現(xiàn)總量高水平均衡，結(jié)構(gòu)高水平優(yōu)化。其中，空間結(jié)構(gòu)上住房空間錯(cuò)配(包括區(qū)域之間和城鄉(xiāng)之間)的問題將基本解決;階層結(jié)構(gòu)上住房市場(chǎng)與住房保障比例將基本合理、多層次的住房保障體系將基本形成;新舊結(jié)構(gòu)上存量住房的交易、改造和維護(hù)成為主體，非開發(fā)居住服務(wù)將成為主體;租售住房結(jié)構(gòu)也將趨于合理，租賃住房比例尤其是大城市的租賃住房比例將有明顯提升。

優(yōu)化政策體系支持“住”

第一，優(yōu)化調(diào)控政策體系。保持戰(zhàn)略定力，優(yōu)化政策目標(biāo)，完善政策機(jī)制。一是優(yōu)化資金監(jiān)管并微調(diào)金融政策。保持合理的抵押貸款規(guī)模和增速，保持合理的開發(fā)貸款規(guī)模和增速，保持合理的債權(quán)融資規(guī)模和增速，優(yōu)化資金監(jiān)管政策。二是優(yōu)化土地集中供應(yīng)和拍賣制度。完善集中供地政策，增加供地次數(shù)。完善土地拍賣制度，減少捆綁限制。完善土地供給機(jī)制，實(shí)施雙向調(diào)控。三是分類優(yōu)化和實(shí)施行政政策。分類處置和化解房企風(fēng)險(xiǎn)，健全住房市場(chǎng)管理應(yīng)急機(jī)制。四是引導(dǎo)市場(chǎng)恢復(fù)信心和穩(wěn)定預(yù)期。建立傳播房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)信息的工作責(zé)任制度，建立機(jī)制化的預(yù)期波動(dòng)應(yīng)對(duì)和穩(wěn)定制度。

第二，加快實(shí)施青年人和新市民安居工程。一是加大產(chǎn)權(quán)式保障房住房建設(shè)。加大保障性租賃房，推出共有產(chǎn)權(quán)住房，推出保障性產(chǎn)權(quán)房，支持新市民購(gòu)房需求。二是通過四個(gè)結(jié)合擴(kuò)大青新市民住房供給。讓青新市民住房供應(yīng)與都市圈建設(shè)相結(jié)合、與舊房改造和老城更新相結(jié)合、與產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間相結(jié)合、與處置和化解出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)相結(jié)合。三是加快建立支持充分到位的保障政策體系。加快研究和推出政府指導(dǎo)定價(jià)，加快制定保障房用地管理辦法，推出住房公積金改革方案，創(chuàng)設(shè)安居工程抵押補(bǔ)充貸款，建立公共服務(wù)常住地供給制度。四是加快建立激勵(lì)和約束參與各方的保障機(jī)制體系。建立城市政府的激勵(lì)與約束機(jī)制，建立轄區(qū)政府間的利益平衡機(jī)制，構(gòu)建機(jī)構(gòu)參與的激勵(lì)與約束機(jī)制。

第三，構(gòu)建新時(shí)代中國(guó)住房發(fā)展新模式。基于中國(guó)住房的主要矛盾是結(jié)構(gòu)性問題，在“十四五”規(guī)劃及未來15年，加快住房的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，構(gòu)建與需求結(jié)構(gòu)相匹配的中國(guó)住房新體系，構(gòu)建與時(shí)代需求相適應(yīng)的中國(guó)住房發(fā)展新模式。一方面，必須通過改革創(chuàng)建新的住房發(fā)展模式。包括住房供應(yīng)模式、政府調(diào)控模式、住房開發(fā)模式、住房融資模式、住房消費(fèi)模式和城市政府參與模式。另一面，構(gòu)建新時(shí)代中國(guó)住房新體系。一是以產(chǎn)權(quán)化為主線，構(gòu)建中國(guó)住房的供應(yīng)體系。二以城鎮(zhèn)化為基礎(chǔ)，構(gòu)建中國(guó)住房的空間體系。三是以智能化為目標(biāo)，構(gòu)建中國(guó)住房高質(zhì)量的產(chǎn)品體系。