2021年，堪稱中國(guó)樓市跌宕起伏之年，上半年還是萬(wàn)人搶房，下半年房為2022年樓市的關(guān)鍵詞。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“前低后高”的走勢(shì)，隨著政策的調(diào)整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場(chǎng)有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進(jìn)而走向良性循環(huán)。

依次全鏈降溫

“2021年，二手房、新房和土地市場(chǎng)依次從歷史高位快速下降到歷史低位，形成了全鏈降溫，節(jié)奏失衡成為2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)最明顯的特點(diǎn)。”針對(duì)2021年的市場(chǎng)表現(xiàn)，貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者如此總結(jié)。

他進(jìn)一步解釋稱，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫首先出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。從3月到9月，二手房市場(chǎng)呈跌宕起伏態(tài)勢(shì)，成交量在半年之內(nèi)從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過(guò)六成。3月，50城的二手房成交套數(shù)創(chuàng)2019年以來(lái)歷史新高，4月起成交量持續(xù)下降，9月創(chuàng)2019年以來(lái)的歷史單月最低值(除疫情、春節(jié)等特殊時(shí)點(diǎn)外)。

隨后，新房市場(chǎng)開(kāi)始降溫。從6月到10月，新房成交量從2016年以來(lái)的同期最高跌至同期最低。上半年全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積保持增長(zhǎng)，6月單月創(chuàng)2016年以來(lái)歷史同期最高水平。7月銷(xiāo)售面積單月同比增長(zhǎng)轉(zhuǎn)負(fù)，至11月單月銷(xiāo)售規(guī)模為2016年以來(lái)同期最低。

接著，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了從搶地到史無(wú)前例的大面積流拍。在2021年第一批集中供地時(shí)，房企拿地積極，平均成交率高達(dá)95%，溢價(jià)率15.0%。到了2021年三季度第二批集中供地時(shí)，房企拿地積極性全面降低，出現(xiàn)大面積流拍，平均成交率降為69%，綜合溢價(jià)率降至4.0%，全年土地成交規(guī)模自2019年以來(lái)首次同比大幅下降。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，與以往市場(chǎng)下行不同，2021年的市場(chǎng)迅速降溫與房企信用緊密關(guān)聯(lián)，肇始于房企，也進(jìn)一步影響房企。隨著“三線四檔”對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模增速進(jìn)行管控，加之房地產(chǎn)貸款集中度管理進(jìn)一步收緊開(kāi)發(fā)貸款，導(dǎo)致房企融資規(guī)模明顯下降，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)凸顯。而信貸收緊也導(dǎo)致購(gòu)房者貸款難度加大，房企資金鏈壓力驟增，于是房企信用違約頻發(fā)，爆雷的房企從位列行業(yè)TOP50到千億房企，再到龍頭房企。

釋放積極信號(hào)

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)內(nèi)最大的消費(fèi)市場(chǎng)，是穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的重要領(lǐng)域。同時(shí)，由于規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，房地產(chǎn)業(yè)又對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)面臨的問(wèn)題得到了相關(guān)部門(mén)的關(guān)注。9月下旬，央行貨幣政策委員會(huì)例會(huì)明確提出，“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，釋放了個(gè)人按揭貸款邊際放松的積極信號(hào)。

12月6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，明確要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。同日，中國(guó)人民銀行宣布，將于12月15日降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

12月8日-10日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)除了對(duì)“房住不炒”定位的堅(jiān)持，還提出加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”的表述是近年來(lái)首次提及，釋放出很強(qiáng)的信號(hào)意義，對(duì)重建行業(yè)信心，解決當(dāng)前行業(yè)遇到的問(wèn)題，都有至關(guān)重要的作用。最近，包括央行及住建部在內(nèi)的眾多部門(mén)，關(guān)于房地產(chǎn)提及最多的就是“穩(wěn)”與“良性循環(huán)”，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”被市場(chǎng)普遍認(rèn)為是2022年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。

轉(zhuǎn)變發(fā)展模式

“2021年的市場(chǎng)波動(dòng)打破了‘房?jī)r(jià)不會(huì)下跌、房企大而不倒’的迷信，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步告別過(guò)去高增長(zhǎng)、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者直言。

他預(yù)計(jì)，2022年將會(huì)出現(xiàn)以“提質(zhì)”取代“增量”的行業(yè)現(xiàn)象，在以往高杠桿、高耗能的房企中，部分房企在被兼并后將逐步退出市場(chǎng)，另一部分房企將會(huì)深耕存量改造業(yè)務(wù)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，如今，房地產(chǎn)業(yè)站在了歷史拐點(diǎn)，需要探索新的發(fā)展模式。在他看來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)新發(fā)展模式的討論不應(yīng)該僅限于房企，應(yīng)該包括多元供應(yīng)渠道和供應(yīng)主體、多元房屋類(lèi)型。在供地類(lèi)型和土地出讓方式等方面也能有所創(chuàng)新。

那么，2022年將如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?不久前，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在接受新華社采訪時(shí)表示：一要保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，落實(shí)城市主體責(zé)任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

二要增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性，加強(qiáng)金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同，加強(qiáng)對(duì)城市調(diào)控工作“一對(duì)一”的指導(dǎo)監(jiān)督。

三要堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，確保社會(huì)穩(wěn)定、國(guó)家和群眾利益不受損失。

四要持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，完善市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

尹中立則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)務(wù)之急是消除循環(huán)梗阻，“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，這是中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)提出的對(duì)策。按照該政策思路，2022年按揭貸款(包括首次購(gòu)房、改善型購(gòu)房)會(huì)得到支持，按揭貸款的速度會(huì)適度加快，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)會(huì)得到展期，房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將得到緩解”。