對(duì)于自己買的精裝房漏水和遭遇漏水的事情，他們既生氣又無奈。

買的精裝房 收房一個(gè)月后自家漏水到樓下

鄭先生今年34歲，2017年來西安工作。2018年時(shí)，鄭先生決定定居西安，綜合各樓盤的信息后，他選擇了位于西安市徐家寨路的融創(chuàng)南長(zhǎng)街一號(hào)二期，“購買時(shí)我就考慮融創(chuàng)是大品牌，無論是房子質(zhì)量還是物業(yè)，都有一定的保障。”

鄭先生的購房合同顯示，該商品房為精裝預(yù)售房，建筑面積108.45平方米。保修期限注明：電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝的保修期限為2年;裝修工程的保修期限為2年。

2020年8月，鄭先生的房了交付了，但隨之而來的漏水，打破了他對(duì)幸福生活的幻想，“2020年9月，物業(yè)突然聯(lián)系我，說我家管道漏水把樓下給淹了。”鄭先生說，當(dāng)時(shí)是上班時(shí)間，家里沒人，但物業(yè)一般都有備用鑰匙，所以當(dāng)他家在發(fā)生漏水情況后，物業(yè)就及時(shí)進(jìn)入他家關(guān)閉了水閥，這才沒讓樓下造成太大損失。隨后，物業(yè)當(dāng)時(shí)是在廚房里和廚房門口砸了兩處才維修好的，“目前換的地磚還與交付時(shí)顏色不一樣。”鄭先生。

還是漏水問題 樓上給他家漏水發(fā)生兩次

而另鄭先生沒想到的，接下來他家也遭遇兩次漏水。

2020年11月的一天，鄭先生下班回家，打開門看到讓他頭疼的一幕，“房頂?shù)膲ζず脦滋幎脊牧似饋?，有部分還發(fā)生了脫落。”他隨即撥打物業(yè)電話，物業(yè)來檢查后告知，是樓上水管漏水導(dǎo)致的。

由于樓上業(yè)主還沒入住，物業(yè)在打電話告知房主唐先生后，便對(duì)樓上進(jìn)行了和鄭先生家一樣的管道改造，“當(dāng)時(shí)房修把樓上的地板全砸了，這讓業(yè)主很不滿，但是由于他一直不在這兒住，而且是免費(fèi)改造，所以就沒太放在心上。”鄭先生說，按照合同約定，給排水管道和裝修工程的保修期為兩年，因此他和樓上、樓下鄰居房屋的改造和墻壁的修繕，都是免費(fèi)的。

今年10月23日，下班回家的鄭先生發(fā)現(xiàn)，自己家又被淹了。隨即他聯(lián)系物業(yè)，物業(yè)表示，房屋裝修已過了兩年的保修期，因此無法提供免費(fèi)的維修，建議鄭先生自行聯(lián)系樓上鄰居協(xié)商賠償事宜。“我撥打樓上鄰居電話，他比我還生氣。”鄭先生說，樓上鄰居自交房后就從沒入住過，因此對(duì)于鄭先生提出的要求無法接受。

物業(yè)：樓上房間為空置，兩年保修期已過

10月27日，鄭先生提供的照片和視頻顯示，戶內(nèi)過道頂部、書房頂部均有大面積漏水的痕跡，其中屋頂?shù)膲ζひ呀?jīng)出現(xiàn)了脫落，過道處的壁紙由于浸泡已經(jīng)出現(xiàn)了綠色的霉斑，“我聯(lián)系物業(yè)，物業(yè)說讓我找融創(chuàng)地產(chǎn)，然后我向融創(chuàng)地產(chǎn)投訴，融創(chuàng)地產(chǎn)又將電話轉(zhuǎn)到了物業(yè)，整個(gè)流程陷入了死循環(huán)。”鄭先生說，他現(xiàn)在既生氣又無奈。

27日上午10時(shí)許，樓上業(yè)主唐先生通過電話表示，自己現(xiàn)在外地，而他從房子買完后沒從未入住過，短短兩年時(shí)間他家管道就莫名其妙漏了兩次，他對(duì)物業(yè)也一肚子怨言，“我房子還沒住過，上回管道漏水，地板就被砸開了，這回漏水，物業(yè)說我又得把地板砸開，但這回居然得我自費(fèi)。”唐先生說，他將此事反映給物業(yè)，物業(yè)以保修期已過為由，表示管道和樓下房屋的維修費(fèi)用，均得由唐先生自行承擔(dān)，“如果是我的原因，我可以賠償，但我從來就沒入住過，我不能接受這個(gè)處理辦法。”唐先生說。

27日下午3時(shí)許，融創(chuàng)南長(zhǎng)街一號(hào)二期項(xiàng)目物業(yè)一姜姓工作人員稱，經(jīng)核查，唐先生的房屋已被登記為空置狀態(tài);鄭先生和唐先生家管道和裝修工程均已過保修期，因此已不屬于物業(yè)的管轄范圍，“按照規(guī)定，保修期內(nèi)的房屋修繕，由物業(yè)進(jìn)行房修，保修期后的房屋修繕，只能由融創(chuàng)地產(chǎn)進(jìn)行受理。”

隨后，記者致電融創(chuàng)地產(chǎn)，一客服人員表示，已將鄭先生和唐先生情況進(jìn)行了登記，但具體處理方法，需由項(xiàng)目即融創(chuàng)南長(zhǎng)街一號(hào)二期項(xiàng)目部進(jìn)行回復(fù)，她表示，將督促項(xiàng)目負(fù)責(zé)人盡快回電，但截至記者發(fā)稿，仍未收到任何回復(fù)。

律師：鄰居無需承擔(dān)責(zé)任，維修方應(yīng)證明上次維修符合質(zhì)量要求

北京德恒(西咸新區(qū))律師事務(wù)所李耀華律師表示，樓上鄰居唐先生的房屋自買房后一直未居住，且已在物業(yè)登記為空置，因此唐先生對(duì)房屋漏水沒有管理上的過錯(cuò)，無需因此事對(duì)樓下住戶鄭先生作出賠償。

李耀華說，我國《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》中明確規(guī)定，衛(wèi)生間房屋和外墻面積的防滲漏，最低保修期為五年;給排水管道設(shè)備，最低的保修期為兩年，保修期之內(nèi)發(fā)生問題的，建設(shè)或管理單位應(yīng)進(jìn)行維修。

李耀華表示，唐先生的房屋2020年11月就發(fā)生過一次漏水情況，并且物業(yè)已進(jìn)行維修，因此，2022年10月23日的這次漏水，是否符合當(dāng)時(shí)的質(zhì)量要求?是否是上次維修造成的本次泄漏是本案的關(guān)鍵。

李耀華說，鑒于該房屋維修后仍出現(xiàn)漏水的情況，物業(yè)方應(yīng)及時(shí)進(jìn)行檢測(cè)，若無法證明上次維修符合當(dāng)時(shí)的質(zhì)量要求，則應(yīng)對(duì)本次漏水造成的后果負(fù)責(zé)。

李耀華建議，業(yè)主們可找第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)，對(duì)漏水處進(jìn)行鑒定，以此明確責(zé)任主體，若協(xié)商無果，可進(jìn)行法律訴訟。

需確定漏水原因及責(zé)任人，鄰居無需擔(dān)責(zé)

陜西豐瑞律師事務(wù)所高級(jí)合伙人朱長(zhǎng)江表示，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，房屋在質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)生漏水的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，若因開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)而造成的過了保修期仍漏水的，亦由開發(fā)商擔(dān)責(zé)。

朱長(zhǎng)江表示，本案中，對(duì)于房屋漏水問題，首先要確定房屋漏水的原因及責(zé)任人。如果是房屋質(zhì)量問題，業(yè)主可以向開發(fā)商主張權(quán)利;如果查明漏水是鄰居造成的，則可以要求對(duì)方恢復(fù)原狀，賠償損失;如果物業(yè)在漏水事件中未盡到維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，業(yè)主還可以要求物業(yè)賠償損失。

根據(jù)《民法典》第二百九十六條規(guī)定，相鄰業(yè)主在房屋裝修或者有部分管理不善導(dǎo)致漏水的，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。由于樓上業(yè)主唐先生從未入住，并且已將房屋在物業(yè)登記為空置，因此無需承擔(dān)責(zé)任。

朱長(zhǎng)江說，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)公司對(duì)公共排水管等設(shè)施設(shè)備附有維護(hù)維修義務(wù)，如果因?yàn)槲飿I(yè)疏于管理或監(jiān)管不善造成的漏水，由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，或出現(xiàn)問題后物業(yè)沒有及時(shí)處理導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大等，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)失察或維修不及時(shí)的責(zé)任。