比“買到爛尾樓更慘的事”出現(xiàn)了，那就是“買了爛尾樓，還得自己出錢把它蓋完”。

前段時間，一則“昆明30戶居民住進爛尾樓”的新聞上了熱搜。

別樣幸福城的4號地塊，從2014年停工一直爛尾到現(xiàn)在。這遲遲交不出的12棟樓1255套房，是不少家庭的剛需。

很多業(yè)主是一邊交房租一邊還房貸(少則一兩千，多則八九千)，就這樣挨到樓盤爛尾的第六年。其間也有家庭一度向銀行斷貸，代價是購房者名下的所有銀行卡都遭到凍結(jié)，甚至無法收到工資。

趕上疫情，部分從事旅游業(yè)、餐飲業(yè)和靠小商鋪維生的業(yè)主幾乎斷了收入，既然房貸是免不了的，就只能從減少租房開支這頭想辦法。于是，今年5月份開始，陸陸續(xù)續(xù)有人搬進了這沒有任何配套設(shè)施的爛尾樓。

缺水?dāng)嚯?，沒有門窗，業(yè)主們就靠電瓶和蠟燭照明，在工地水坑取水做飯，在2020年的新一線，他們活成了“城市吉卜賽人”。

新聞一經(jīng)曝出，連毫無牽連的網(wǎng)友們都難免為命途多舛的業(yè)主們感到心酸與不平。而造成這一局面的開發(fā)商，則選擇云淡風(fēng)輕地回應(yīng)——

“公司也希望與你們一道積極想辦法，共同努力實現(xiàn)早日復(fù)工，并參照別樣幸福城5號地塊自救模式推進復(fù)工和交房工作。”

意思就是，你們快抄抄隔壁5號地的作業(yè)，也開始自救唄。

這一倡議也得到了當(dāng)?shù)卣块T的首肯。據(jù)《中國新聞周刊》，云南省住建廳一名周姓工作人員曾表示，“自救也是我們提倡的一種方式。樓盤爛尾，根本的原因是資金鏈斷裂了。在這種情況下，業(yè)主與其把錢拿去租房，還不如湊錢自救。”

但問題是，為一套爛尾房傾盡身家的業(yè)主們，但凡有一點余地可轉(zhuǎn)圜，又怎么會搬進爛尾樓呢?

買到爛尾樓，只能體驗“別樣幸福”

已經(jīng)投入使用的1-3號經(jīng)常斷水停電，5號交房全靠業(yè)主自救，4號至今爛尾，6-8號地塊尚未開發(fā)……這個被戲稱為“別讓幸福成”的“別樣幸福城”小區(qū)，似乎被施過什么魔咒，能變著法兒地讓它的業(yè)主們幸福不成。

被開發(fā)商點名表揚的“別樣幸福城5號地塊”，是昆明首個業(yè)主自救爛尾樓盤的典型案例。5號地塊合同約定的交房時間是2015年12月份，但自封頂之后便持續(xù)停工;2015年至2018年，業(yè)主多次籌款自救，最終勉強達到入住條件，部分業(yè)主也得以交房入住。

遇上不靠譜的開發(fā)商，交房了也未必省心。昆明摩爾城，爛尾10年盼來的回遷房，回家要穿6道門，29層沒電梯。/云南都市頻道

前面開發(fā)商的這番自救言論，讓很多人感到不舒服，仿佛經(jīng)過5號地塊自救成功一事后，將爛尾樓起死回生變成了業(yè)主自己的分內(nèi)事，本該負(fù)起責(zé)任來的開發(fā)商，反倒成了“幫忙一起想想辦法”的路人甲。

對此，媒體們紛紛嗆聲，紅星新聞指出“解決問題不能只靠業(yè)主自救”，光明日報更是痛批這種一心指望業(yè)主自救的爛尾樓，是“民生之痛，監(jiān)管之恥”。

而網(wǎng)友們代入到業(yè)主的立場上看，就更加感到憤憤不平——“錢我交了，最后樓還是我蓋的，合著你們開發(fā)商賣房，就光出個圖紙唄?”

憑借一張圖紙、一個沙盤乃至一種描述就能把還沒有影子的房子賣出去，這種事聽起來十分荒誕，但卻是現(xiàn)實。/圖蟲創(chuàng)意

4號地塊的業(yè)主們倒是沒在“該不該出錢”的問題上耽誤太多時間——錢不是問題，問題是沒錢。

事實上，同為項目中的爛尾樓，4號地塊與5號地塊卻不可同日而語。

即使本身條件不佳，4號地塊的業(yè)主們也并沒放棄過自救。早在5號地塊業(yè)主發(fā)出自救倡議時，4號地的業(yè)主們就動過“自救”的念頭。但讓他們感到迷茫的是，整個4號地塊主體工程尚未封頂，外墻還沒有做——這意味著資金缺口比5號地塊還要大得多。

5號地塊的資金缺口在三千萬元上下，業(yè)主們前前后后發(fā)起過六次自救才搞定，而4號地復(fù)建所需的資金則要八千萬元起，這筆錢對已經(jīng)掏空了錢包的業(yè)主們來說，無疑是天文數(shù)字。

過去幾年，業(yè)主們曾以每周兩次的頻率，去尋找政府和有關(guān)部門維權(quán)，“現(xiàn)在我們累了，不想鬧了，就讓我們住在自己的爛尾樓吧。”

然而，即使是這樣卑微的心愿也難以實現(xiàn)。樓內(nèi)鋼筋四處裸露，樓梯、陽臺、電梯井等缺乏防護，存在明顯的安全隱患。6月中旬，當(dāng)?shù)亟值擂k、派出所、開發(fā)商和物業(yè)紛紛貼出告示，要求他們搬離爛尾樓。

而業(yè)主們當(dāng)然也知道住在爛尾樓并非長久之計。停工年久，樓盤澆筑多年的水泥已經(jīng)開始脫落、風(fēng)化，曾有人冒著危險爬了整整十多層樓到達頂樓，發(fā)現(xiàn)用手輕輕一捏就會散。如果再拖延下去，“恐怕要成為危房，再也不能住人了。”

4號地塊，連同它所牽涉的一千多戶業(yè)主們的命運，也在多方無數(shù)次的拉扯與推諉中，愈發(fā)地風(fēng)雨飄搖起來。

誰的城市，沒有一座爛尾樓

偏居一隅的昆明，房地產(chǎn)市場也顯得獨具一格。一邊房價上漲銷售火熱，一邊爛尾樓扎堆，回遷戶難以及時回遷。

昆明市住建局曾對全市范圍內(nèi)的18個爛尾樓項目分析停工原因，無非是四類：融資難;銷售慢;支付成本高;項目違法違規(guī)。

而類似的爛尾建筑案例并不鮮見，如果你足夠熟悉所在的城市，那么總能找出幾棟當(dāng)?shù)乇M人皆知的爛尾樓。

從“天涯、海角、爛尾樓”的海南，到有“爛尾樓之都”稱號的南陽，再到“燒光400億”的貴州獨山縣，這些突兀的存在，除了滋生不少茶余飯后的談資，還埋葬著許多家庭的安居夢想。

普通人買房，只是為了辛苦半生能有個遮風(fēng)擋雨的地方，但對于不幸買到爛尾房的人來說，風(fēng)和雨都是它帶來的。

當(dāng)然了，在這部由時代書寫的爛尾樓故事里，既不缺不知何以為家的悲慘世界，也不乏躺贏的都市傳說。

2013年，曾在距天津市區(qū)30多公里開外郊區(qū)買下一棟爛尾別墅的馮女士，絕對想不到有朝一日自己的電話會被中介打爆，“買來才100多萬的小別墅，幾天之內(nèi)，市場價忽然漲到了七八百萬”。

馮女士的這座房產(chǎn)位于“星耀五洲”，一度是“天津最著名爛尾樓”。在樓盤尚未動工的區(qū)域，由于基本無人打理，野草長得比人還高，甚至有附近農(nóng)戶將牛群趕至此處放養(yǎng)。在樓盤爛尾的十年間，這樣的情景是常態(tài)。

2017年5月，來自另一家地產(chǎn)商融創(chuàng)的一紙收購書，將這座沉寂十年的爛尾樓徹底盤活了。

知乎用戶@不早不晚 也曾分享過發(fā)生在自己身邊的案例——

“我一個大學(xué)同學(xué)也是買到爛尾樓，他就幸運了。他那個房子買的時候很便宜，爛尾之后政府出面每月發(fā)放補助，爛了十幾年房錢都快補助回來了。前年遇上政策，他那里成了學(xué)區(qū)。去年一入住，房價翻了快十倍，把他樂壞了。”

聽起來頗有些“塞翁失馬焉知非福”的意味，但并非所有人都能有這么好的福氣。一般來說，大城市的爛尾樓會比小城市的幸運許多。較高的地價和投資回報，通常能讓開放商緩過一口氣，至少也能吸引來其他開發(fā)商接盤。

樓盤爛尾太多，已經(jīng)不算是新聞。而每當(dāng)曝出爛尾樓的消息，你總能看到有網(wǎng)友仿佛被《三體》外星人附身一樣反復(fù)勸誡著：“別買期房!別買期房!別買期房!”

人們是真的想不通，“普通人輸不起，那為什么還要冒著巨大風(fēng)險買期房?”

的確，為了避免買到爛尾樓，最簡單粗暴的方法就是干脆不買期房。但問題是，你知道期房跟現(xiàn)房的比例是多少嗎就喊“別買期房”?

2018年，這一對比還是5：1，2017年則還不到4：1。期房與現(xiàn)房的比例，是在逐年拉大的。

這還是全國平均水平，在部分城市，期房比例超過八成甚至九成都是常事。

也就是說，每賣出十套房子，有八九套都是期房。在這種情況下，業(yè)主遭遇爛尾的風(fēng)險絕不是一句“不買期房”就能夠徹底解決的。

事實上，真正該被問罪的，不是期房本身，而是國內(nèi)現(xiàn)行的這種權(quán)責(zé)明顯不對等商品房預(yù)售制度。

期房的罪與罰

說起“期房預(yù)售制度”，一般認(rèn)為源自香港地區(qū)的“賣樓花”，霍英東是首創(chuàng)。

很多人會習(xí)慣性地以為這兩種售樓制度是一回事。但事實上，兩者從目標(biāo)定位到監(jiān)管手段，再到風(fēng)險的承擔(dān)來看，都有巨大的差異。

“賣樓花”像一種分期付款的促銷手段，而“期房預(yù)售”則更接近“眾籌建房”。“樓花”在物業(yè)落成，業(yè)主收樓后才開始供款，在此之前只交至多15%的定金，而且可以毀約退房。

至于內(nèi)地的期房預(yù)售制度，房地產(chǎn)研究者都認(rèn)為它“具有獨有性，是以籌集開發(fā)資金而非以保護購房者權(quán)益為首要目標(biāo)”。也正因如此，內(nèi)地的商品房預(yù)售原則上都需消費者全款支付商品房的所有款項(包括通過按揭貸款由銀行代付)。

也就是說，理想狀態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需通過預(yù)售即可回收全部的資金和利潤。這也是中國的期房消費者的風(fēng)險之源。

現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，實際上是以期房銷售的名義，實現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實質(zhì)，并將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了社會。

有學(xué)者分析，這種風(fēng)險轉(zhuǎn)移，主要體現(xiàn)在三個方面——

一、購房者支付了全部的房價款，承擔(dān)了全部的開發(fā)風(fēng)險;

二、開發(fā)商提前使用了購房者的資金，來實現(xiàn)資金的快速回籠，而承擔(dān)了資金利息的卻是購房者;

三、購房者又通過住房按揭，把一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了銀行。

2005年8月，央行金融小組撰寫的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中短短八十幾個字，在中華大地上掀起了軒然大波。

“考慮取消房屋預(yù)售制度。很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”

當(dāng)時，國內(nèi)最激烈的反對聲來自國內(nèi)有名的兩位地產(chǎn)大鱷，任某和潘某。

前者批駁央行報告“邏輯混亂”，并自立機構(gòu)出報告稱“央行不懂行”“期房銷售是必然”;后者看起來則很有大局觀，“一段時期內(nèi)市場上出現(xiàn)沒有房子供應(yīng)的情況，會對穩(wěn)定房價不利”。

沒過多久，國家建設(shè)部與北京市建委紛紛表示，暫時不會取消商品房預(yù)售制度。

從央行起草的那份報告算起，“取消預(yù)售制度”的口號喊了十五年，卻仍然遙遙無期。

今年3月，海南省發(fā)布了新的房地產(chǎn)市場規(guī)定，要求在所有區(qū)域試行現(xiàn)房銷售制度。這讓很多人歡呼雀躍，甚至一度有《“賣樓花”終結(jié)了!現(xiàn)房銷售新規(guī)出臺》《全國人民期盼多時的現(xiàn)房銷售，真的來了!》等夸張解讀。

在疫情影響下的整體寬松的政策大背景下，海南還能取消商品房預(yù)售，這份勇氣值得肯定。但別忘了，其他城市如南京、蘇州、合肥等地，也都進行過相關(guān)的政策嘗試，最后都是草草收場。

開年至今，又有71582.86萬平米新開工的商品住宅投入生產(chǎn)，我們無法預(yù)料其中會有多少樓盤成為爛尾樓預(yù)備役。

但可以確定的是，在這一頑疾被徹底解決之前，千千萬萬個被拖進爛尾泥淖的家庭，仍舊只能在絕望中等待，在等待中絕望。