8月25日下午，濟南市房地產業(yè)協會召開2020年濟南房地產市場研討會。山東財經大學山東省房地產發(fā)展研究中心副主任孫大海博士對濟南市房地產市場進行了深入分析和預判。

“2020年上半年雖然經歷了嚴峻的疫情挑戰(zhàn)，但是在復工復產政策的鼓勵下，濟南房地產市場仍呈現了“四穩(wěn)”——規(guī)模穩(wěn)、價格穩(wěn)、結構穩(wěn)、存量穩(wěn)的狀態(tài)。”孫大海說，濟南本輪調控政策實施馬上就要三年了，市場自我調節(jié)作用也開始顯現，銷售價格企穩(wěn)，市場實現了平穩(wěn)回調，政策效果較為顯著。

在“規(guī)模穩(wěn)”方面，2020年1-7月，濟南市新建商品住宅市場雖然受到疫情影響較大，但整體供求關系相對穩(wěn)定。一季度，受疫情影響，商品住宅市場供求量下滑明顯，較同期下滑幅度達到30%;二季度隨著疫情影響減弱和復工復產政策的相繼出臺，供應量大幅增加，在開發(fā)企業(yè)積極銷售策略的推動下，市場需求大量釋放，帶動二季度市場規(guī)模達到高位。樂觀估計，若保持當前市場去化及價格水平，全年成交量仍有望達到2019年市場規(guī)模。

在“價格穩(wěn)”方面，2020年1-7月，濟南新建商品住宅價格開始回升企穩(wěn)，與2019年同期相比，微降1.9%。自2019年6月以后，市場整體進入“以價換量”階段，通過降價保持了一定的市場成交規(guī)模，尤其是去年四季度，市場均價跌破13000元/㎡，雖然市場成交量有明顯增加，但很多開發(fā)企業(yè)負利運營，決定了去年四季度的“價格戰(zhàn)”不會持久。2020年一季度，受疫情影響，需求被抑制，開發(fā)企業(yè)一定程度上延續(xù)了去年四季度的價格策略，3月份以后，被抑制的需求持續(xù)釋放，市場基本恢復，市場價格開始逐步回調緩漲。

在“結構穩(wěn)”方面，剛性需求和改善性需求仍然是濟南市住宅市場主力，并且將長期保持這一態(tài)勢。2020年1-7月，100-120㎡產品新增供應1.53萬套、168.97萬㎡，成交1.7萬套、187.5萬㎡，套數供求占比分別為37%和36.5%。120-144㎡產品新增供應1.5萬套、197.6萬㎡，成交1.82萬套、239.7萬㎡，供求套數比例分別為36.3%和39.1%。剛需和改善兩種需求占據市場75%以上市場份額。

在“存量穩(wěn)”方面，從可售存量來看，截至2020年6月末，濟南市新建商品住宅可售套數8.30萬套，可售面積1120.7萬㎡，套數去化周期為13.5個月，面積去化周期為14.6個月。若按照二季度去化速度計算，去化周期處于合理可控區(qū)間。

2020年濟南市政府工作報告中再次重申“深入推進新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業(yè)、增加就業(yè)。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”此外，上半年一些城市也出現了政策調整的“一日游”，因此，孫大海認為今年下半年從嚴從緊的調控環(huán)境不會發(fā)生大的變化，而且，如果部分城市出現市場過熱或者價格指數超出“一城一策”指標要求的話，不排除更嚴厲的調控政策出臺。此外，“一城一策”開始執(zhí)行已有一年多的時間，針對“疫情”和“后疫情”時期為應對市場變化，更為精準、分類、細化的政策體系構建還有許多值得探討的內容，這也將是未來政策走勢的一個主要方向。

據孫大海分析，從供應端來看，今年新建商品住宅供應規(guī)模會較去年同期有一定幅度的增加，一方面鑒于2019年市場持續(xù)低迷，部分高價地推遲了入市計劃而轉到今年集中入市，一定程度上增加了今年整體供應量，另一方面上半年政府出臺了支持復工復產的政策，放寬預售時間節(jié)點，也對供應規(guī)模的增加有一定積極作用。從需求端來看，若住宅庫存去化周期可以穩(wěn)定在12個月左右，今年新建商品住宅成交規(guī)模總體會與去年持平。

“今年二季度市場成交量出現較快回彈，月均成交量甚至超過2019年的平均水平，如果下半年這種趨勢能夠持續(xù)，樂觀估計，今年全年的成交規(guī)模至少能與去年持平，甚至有小幅上漲的可能，存在住宅成交規(guī)模突破1000億的可能性。”孫大海說，但如果二季度的回彈幅度過大，消化了大部分積壓的需求，而三季度成交規(guī)模增速縮窄，且二手房市場表現無明顯變化，改善需求釋放受阻的話，則今年全年的成交規(guī)模會出現小幅萎縮，但萎縮幅度不會太大。如果住宅庫存去化周期可以穩(wěn)定在12個月左右，則成交規(guī)?？傮w會與去年持平。

從市場價格走勢來看，今年新建商品住宅的價格會呈現整體平穩(wěn)略微上漲的態(tài)勢，部分庫存壓力大的區(qū)域會出現小幅走低的趨勢。但由于目前存量較大的區(qū)域中，高價地入市的項目比例較大，因此價格下行的幅度和空間有限，出現市場價格整體持續(xù)下行的可能性不大。

從市場格局來看，“分化”可能是濟南房地產市場下半年的主基調，主要體現在區(qū)域成交和存量的分化、區(qū)域內不同板塊的去化周期分化、企業(yè)格局分化、項目競爭分化等方面。“激烈市場競爭對開發(fā)企業(yè)提出了更高的挑戰(zhàn)，企業(yè)間、項目間的競爭從價格轉向產品品質、物業(yè)管理、綜合服務等軟實力的競爭。”孫大海說。