第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重大變化，跨省流動(dòng)人口為12484萬人，與2010年相比，人戶分離人口增長88.52%，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口增長192.66%，流動(dòng)人口增長69.73%。人口流動(dòng)、家庭結(jié)構(gòu)的新特點(diǎn)對住房租賃市場的影響逐步加大加深，租賃需求亟須從數(shù)量到品質(zhì)加以提升，加快發(fā)展高品質(zhì)租賃住房已是大勢所趨。

租賃需求多樣化

如今，人們擁有了更多的居住自由，不再滿足簡單的一生一居，而是可以自由地決定擇城而居、擇鄰而居。

第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，近10年來，伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，人口流動(dòng)趨勢更加明顯，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。在這一系列數(shù)據(jù)的背后，是大量新市民居住需求的集中釋放、快速攀升。如何有效滿足新增的居住需求?住房租賃市場成為社會(huì)各界關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域。從2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，到2021年《政府工作報(bào)告》、“十四五”規(guī)劃綱要，均指出要“培育和發(fā)展住房租賃市場”“完善長租房政策”“規(guī)范發(fā)展長租房市場”。

貝殼研究院首席分析師許小樂接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，不同收入群體對租賃住房有著差異化的需求。低學(xué)歷流動(dòng)人群收入能力無法達(dá)到租住一間房的要求，需要的是標(biāo)準(zhǔn)化的床位;城市無房低收入群體具有本地戶籍，但收入能力低，需要保障性公租房;流動(dòng)夾心層人口，以非戶籍大學(xué)生為主，處于暫時(shí)性支付能力不足階段，需要安全規(guī)范的合租和中低端整租;城市戶籍夾心層擁有本地戶籍，包括畢業(yè)5-10年內(nèi)的大學(xué)生，收入水平相對較高，但在城市購房難，需要適合家庭居住的整租產(chǎn)品;已有房的改善型租房人群，為了子女上學(xué)等，需要有更好的地理位置、租住品質(zhì)的整租。

許小樂告訴記者，隨著新生代租賃群體觀念革新、個(gè)人收入增加以及租賃消費(fèi)升級，其對于租賃住房的需求將從基本的有床住過渡到品質(zhì)升級，安全需求、隱私需求、社交需求等逐漸衍生。居住安全性、舒適度、住所設(shè)施及環(huán)境、公共空間設(shè)計(jì)等因素，都逐漸成了影響租客決策的重要因素。根據(jù)貝殼研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)，超五成租戶表示愿意為更好的地段、服務(wù)和室內(nèi)環(huán)境，每月房租多支出1000元以上。

巴樂兔研究院羅娜對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，如今租賃人群中95后、00后開始涌入，年輕人的自我領(lǐng)地意識、居住品質(zhì)意識更加明顯，他們希望房屋簡約干凈，有良好的隔音效果，保證休息質(zhì)量，此外，網(wǎng)絡(luò)、用電安全等問題也備受關(guān)注。

供給結(jié)構(gòu)性失衡

目前我國租賃住房供給存在明顯不足，供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)配凸顯：小戶型、低租金房源數(shù)量少，大戶型供給多、需求弱。許小樂以北京為例向《中國消費(fèi)者報(bào)》記者進(jìn)一步解釋稱，老舊小區(qū)地段位置好，但居住品質(zhì)差，當(dāng)前北京市在出租房源30%以上的樓齡超過20年，房屋廚衛(wèi)設(shè)施、公共配套比較差，裝修過時(shí)，房東沒有改造裝修的能力，甚至不及時(shí)履行維修義務(wù)，難以滿足新市民對居住環(huán)境的社交性及安全性等要求。

住房租賃領(lǐng)域的種種消費(fèi)痛點(diǎn)也頻遭租戶吐槽。羅娜對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者直言，目前租房的痛點(diǎn)還是在于租金高和假房源上，這讓初入社會(huì)的年輕人常常大呼“租房等于大出血”。針對年輕人的住房之困，巴樂兔提倡免傭金、真房源等服務(wù)，還推出“7天無理由退房”的租后保障。

租賃關(guān)系不穩(wěn)定，租戶合法權(quán)利得不到保護(hù)，也是備受詬病的問題之一。“剛住了半年，房東就隨意漲租金，不同意漲價(jià)就用各種手段逼我們搬家。”在某互聯(lián)網(wǎng)大公司入職不到兩年的小李已經(jīng)搬了三次家。

在C2C的市場中，房東利用自身強(qiáng)勢地位，侵害租戶利益，如隨意漲租金、中斷租約等，使租戶被迫換租。此外，我國租賃住房大多是按照家庭居住需求設(shè)計(jì)的戶型，在合租時(shí)，公共區(qū)域、噪音等經(jīng)常引發(fā)租戶之間的矛盾沖突，也常常導(dǎo)致租戶頻繁搬家。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長李文杰曾表示，隨著00后、95后等青年租住群體進(jìn)入到租房市場，多樣化將成為行業(yè)的供給形態(tài)。不論是從政策支持方面，還是從滿足高品質(zhì)租賃需求角度來看，租賃行業(yè)都面臨著從房東直租到機(jī)構(gòu)化長租的發(fā)展趨勢。

對此，國務(wù)院參事室特約研究員姚景源也有所認(rèn)同，他認(rèn)為，要站在改善民生、需求升級的角度來理解住房租賃市場發(fā)展的意義，提高住房租賃行業(yè)的地位，尤其要提高長租房市場的比重，努力培育專業(yè)長租機(jī)構(gòu)并給予扶持。

創(chuàng)新機(jī)構(gòu)化租賃

“從過去10年的實(shí)踐來看，機(jī)構(gòu)化租賃是破解我國住房租賃供給不足、結(jié)構(gòu)性失衡的必由之路。”李文杰對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，租賃專業(yè)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)可以促進(jìn)舊房改造升級，規(guī)范租賃市場，調(diào)動(dòng)存量資源，改善市場供需錯(cuò)配，向租戶提供更加準(zhǔn)確可靠的信息，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)租住空間和租后服務(wù)，使租期更加穩(wěn)定，租戶體驗(yàn)更好。

許小樂指出，10年時(shí)間，長租行業(yè)經(jīng)歷了早期探索、行業(yè)爆發(fā)和洗牌以及精耕等三個(gè)階段。此前，長租公寓“長收短付”“高收低租”“高比例租金貸”的增長模式已經(jīng)被證實(shí)行不通，在高速發(fā)展中暴露了一系列財(cái)務(wù)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營也推進(jìn)艱難，在投資收益、資金安全等方面普遍遇到較大的挑戰(zhàn)。

“在歷經(jīng)2020年陣痛期后漸歸理性，中國的長租行業(yè)正在進(jìn)入一個(gè)健康、規(guī)范發(fā)展的新時(shí)期。”自如CEO熊林表示，行業(yè)企業(yè)一定要?jiǎng)?chuàng)新模式、升級產(chǎn)品，共同推動(dòng)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

據(jù)記者了解，自如推出的“增益租”成為長租行業(yè)的創(chuàng)新模式之一。據(jù)熊林介紹，“增益租”主要的創(chuàng)新機(jī)制，一是通過對老舊、毛坯房源進(jìn)行高品質(zhì)裝修來提升房屋市場競爭力，以激活房東側(cè)的存量供給、保障租客側(cè)的高品質(zhì)居住條件，二是以“收出無差價(jià)、保底收益、收益分成”的方式，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)行業(yè)透明化。“增益租”每年在單個(gè)房源上會(huì)投入超過3000元的維護(hù)成本，每套房子都會(huì)享有定期保潔、租期維修等服務(wù)。