作為一個以二手房交易為主的城市，面對二手房業(yè)坐地起價帶動房價快速上漲等問題，深圳2021年起將樓市調(diào)控重點轉(zhuǎn)向二手房市場，推出二手房成交參考價機制和二手房“單邊代理”交易機制。作為全國最早啟動二手房調(diào)控的城市，深圳二手房市場經(jīng)歷了巨大變化：參考價機制成效已顯，市場預(yù)期極速回調(diào)致量價齊跌，新房市場也受波及;交易新機制致市場規(guī)則重構(gòu)，或有望解決部分市場頑疾。

二手房市場繼續(xù)下探

“現(xiàn)在是買方市場，不降價沒人去看房。”深圳樂有家的經(jīng)紀人劉先生說，目前中介大力推廣的房源，都是接近參考價的筍盤，業(yè)主因為某些原因著急出手，不僅降價，還愿意幫買家補齊中介傭金。“一般二手房交易，是買賣雙方各付1.5%的傭金。但現(xiàn)在市場不好，如果買家只愿意承擔0.8%，有的賣家寧肯承擔2.2%，給我們補齊3%的傭金。”

二手房成交量持續(xù)探底的原因在于深圳出臺二手房成交參考價機制，并且商業(yè)銀行依照參考價發(fā)放住房貸款，收縮了購房者的金融杠桿，最終導(dǎo)致市場預(yù)期扭轉(zhuǎn)。

2021年2月，深圳市住房和建設(shè)局以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手房成交參考價。當時，市場反應(yīng)參考價普遍低于市場價，引發(fā)不少爭議。例如深圳“網(wǎng)紅盤”華潤城潤府此前掛牌單價超過18萬元，政府參考價定為13.2萬元。

負責參考價評估工作的深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒表示，27%的小區(qū)位于熱點片區(qū)，存在掛牌價高于實際成交價10%以上的價格虛高等炒作現(xiàn)象。“所以，的確有的小區(qū)參考價與市民感受到的業(yè)主報價差距在三成以上。”

參考價機制發(fā)布前，市場普遍認為，月均成交5000套是深圳二手房市場的“榮枯線”。2020年高峰期深圳一個月成交了1.34萬套二手房。

但由于銀行根據(jù)參考價發(fā)放住房貸款，成交價和參考價之間的差價都需納入首付款，深圳二手房市場形勢急轉(zhuǎn)直下，月成交量持續(xù)走低，2021年二手房僅成交40699套，下降近6成。2022年1月，深圳二手房成交量繼續(xù)下探，僅成交1557套。

二手房交易量的大幅收縮，給房產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)營帶來困難。深圳鏈家景田南店的門店經(jīng)理林雄偉說，參考價出臺后，(門店)有好幾個月都沒有成交二手房。直到去年年底，一個月也就能成交一套。今年以來，二手房市場活躍度依然不高，到現(xiàn)在一套都沒成交。“有客戶上門看房，但帶看量相對來說還是少，而且客戶還價都很低，業(yè)主接受不了。”

隨著時間的推移，成交量低迷帶動二手房掛牌價出現(xiàn)松動態(tài)勢。如今，“接近參考價放盤”是中介掛牌推廣的標配。深圳中原研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，有63%的樣本房源掛牌價格跌幅在5%至10%之間，19%跌幅在5%以內(nèi)。

林雄偉介紹，該門店維護的二手房房源，掛盤價基本上跟之前的市場價格差不多。“不太著急賣的業(yè)主，報價略有松動，但幅度不大。非常著急賣的業(yè)主，定價會更靠近參考價，但量很少。”

二手房交易新規(guī)重構(gòu)中介市場規(guī)則

中介機構(gòu)累積的房源“瞬間歸零”，忙于“搶客”，發(fā)布“一對一”管家式賣房服務(wù)廣告，爭取拿到賣方的獨家委賣合同。行業(yè)協(xié)會發(fā)布通知，嚴禁中介以“返傭”“定金”等不正當方式誘導(dǎo)消費者簽訂委賣合同，并對涉嫌引導(dǎo)賣方解除與其他中介方簽訂委賣合同的中介機構(gòu)進行約談……2021年11月，深圳上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)重構(gòu)了中介市場規(guī)則。

新系統(tǒng)通過與民政、社保、不動產(chǎn)登記等多部門的數(shù)據(jù)對接，將掛牌、委托代理、產(chǎn)權(quán)核驗、購房資格查驗、網(wǎng)簽備案等環(huán)節(jié)全面線上化，并納入政府監(jiān)管。此次系統(tǒng)調(diào)整帶來了中介行業(yè)經(jīng)營模式的兩大變化：一是從“多方委托”變?yōu)?ldquo;獨家委托”;二是從“雙邊代理”變?yōu)?ldquo;單邊代理”。

以往，業(yè)主賣房一般會把房源委托給多個中介機構(gòu)掛牌銷售，存在“跳單”等糾紛隱患，買賣雙方可能為了少支付中介費，繞開已經(jīng)提供服務(wù)的中介，自行成交或者選擇收費更低的中介成交房源。2021年1月深圳就發(fā)生過網(wǎng)絡(luò)平臺博主發(fā)布購買的房屋視頻后被指“跳單”事件，博主、經(jīng)紀人和深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會都就此發(fā)聲，一度鬧得沸沸揚揚，最終還上了法院。

新系統(tǒng)規(guī)定在同一個時間段內(nèi)，賣方只能把房源獨家委托給一個中介機構(gòu)的一位經(jīng)紀人掛牌銷售。記者從中介機構(gòu)了解到，簽了委賣協(xié)議后，二手房網(wǎng)簽必須由簽約的經(jīng)紀公司操作，可以避免“跳單”爭議。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，此舉倒逼賣方謹慎選擇為其服務(wù)的中介和經(jīng)紀人。因此，中介從業(yè)人員今后將更有動力制定長期職業(yè)規(guī)劃、珍視其信用信譽、提升專業(yè)能力。

此前，二手房交易存在中介“吃差價”問題。2021年2月，深圳市民李先生在購買一套價值1940萬元的房產(chǎn)過程中，意外發(fā)現(xiàn)自己手里的和中介機構(gòu)留檔的三方合同所寫購房金額不一致，揭開經(jīng)紀人收取了60萬差價的違規(guī)行為。

新系統(tǒng)打破了以往買賣雙方委托同一家機構(gòu)，甚至同一名中介的模式，建議買方委托與賣方不同的中介機構(gòu)購置房產(chǎn)，促使買賣雙方與各自的受托中介機構(gòu)形成單邊委托關(guān)系。中介方“各為其主”，只向自己的委托人負責，以爭取委托方在實際交易中的利益最大化。

由于目前二手房市場處于低迷狀態(tài)，新系統(tǒng)解決市場頑疾的作用是否能有效發(fā)揮還需要進一步觀察。

新房市場不再需要積分排名購房

長期以來，深圳房地產(chǎn)市場交易以二手房為主，占比達七成。因此，深圳的房價實際上由二手房價格走勢決定。實行二手房成交參考價機制后，深圳出現(xiàn)了自2007年以來首次二手房成交量低于新房的局面。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2021年5月起，深圳二手房價格已連續(xù)8個月環(huán)比下滑。二手房市場量價齊跌傳導(dǎo)至新房市場，遏制住了此前因一二手房價格倒掛而出現(xiàn)的“打新熱”現(xiàn)象。尤其是到了2021年四季度，新房市場也呈現(xiàn)出了后勁不足的問題，甚至網(wǎng)紅盤也遭遇了“滑鐵盧”。

華潤城潤璽一期2020年11月開盤吸引萬人搶房，而2021年12月開盤的華潤城潤璽二期，售價沒變，房源數(shù)量基本沒變，但開盤當天卻有約200套沒賣掉。這一現(xiàn)象充分說明了購房者市場預(yù)期扭轉(zhuǎn)，下手越來越謹慎，信心不足。

除了少數(shù)條件特別硬的新盤，很多新盤都不再需要積分排名按分購房了。伴隨著新房市場回歸冷靜，不少開發(fā)商采取促銷手段，也增加了和中介機構(gòu)的轉(zhuǎn)介合作。貝殼深圳新房策略顧問中心的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，深圳新房代理渠道開通率迎來拐點，提升至77%，此前開通率約60%。

記者春節(jié)后走訪了多個新盤售樓處，每個售樓處都“非常空曠”，其中兩個只有記者一組購房者，最多的一個也只有三組購房者。

佳兆業(yè)云望府位于華為所在的坂田片區(qū)，1月7日拿到預(yù)售證，推出130套房源，目前還剩一半房源待售?，F(xiàn)場除了記者外，還有兩組購房者看房。銷售人員告訴記者，售樓處大年初三就營業(yè)了，但春節(jié)期間客流少，每天就兩三組客人。開盤時推出過9.95折疊加送物業(yè)費的促銷活動。由于佳兆業(yè)陷入現(xiàn)金流危機，售樓處專門公示了龍崗區(qū)住建局給購房者的提示，請購房者務(wù)必將定金、首付款等預(yù)售款項轉(zhuǎn)入項目資金監(jiān)管賬戶——廣東省深圳市龍崗公證處六號。資金由龍崗區(qū)住建局、龍崗公證處和中國銀行共同監(jiān)管，以確保項目資金專款專用，實現(xiàn)“保交樓”目標。

與此同時，房地產(chǎn)市場另一個現(xiàn)象再度卷土重來：期房業(yè)主對未交付的房屋質(zhì)量敏感度大幅提升。

近期交付的位于深圳光明區(qū)的華潤置地公園九里花園，一些業(yè)主因小區(qū)臨近高速公路存在噪音污染問題拒絕收樓;仍在建設(shè)中的位于深圳寶安區(qū)的尖崗山壹號花園，被業(yè)主投訴外墻材料與購房時銷售人員介紹的不一致。