一、4月北京新房成交量?jī)r(jià)延續(xù)齊升態(tài)勢(shì)，西城、海淀等6區(qū)成交走高

（一）成交：4月新房成交實(shí)現(xiàn)“三連升”，月均成交水平趕超去年

2023年4月份，北京新房市場(chǎng)持續(xù)釋放暖意，成交量繼續(xù)走高，創(chuàng)近半年來(lái)月度成交新高，且同環(huán)比實(shí)現(xiàn)“三連升”。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月北京新建商品住宅成交7924套，環(huán)比上升11.97%，環(huán)比升幅較上月收窄34.77個(gè)百分點(diǎn)；同比上升14.23%，同比升幅較上月收窄29.91個(gè)百分點(diǎn)。從月均成交水平來(lái)看，2023年前4月北京新房平均成交5936套，較2022年同期上升18.54%。月均成交水平趕超去年。

【資料圖】

在4月多城樓市成交普遍下滑的背景下，北京新房市場(chǎng)延續(xù)上漲行情，既向市場(chǎng)傳遞了一定的積極信號(hào)，也反映出北京樓市較具一定韌性，市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)健。展望后市，當(dāng)前購(gòu)房政策較為寬松，加之臨近6月房企年中業(yè)績(jī)沖刺節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)5月新房成交將以穩(wěn)為主，二季度新房整體成交規(guī)模有望邁上新臺(tái)階。

（二）價(jià)格：4月新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)“二連漲”，同環(huán)比漲勢(shì)雙雙擴(kuò)大

2023年4月份，在新房成交活躍度穩(wěn)步上升以及主城區(qū)部分高端項(xiàng)目熱銷的帶動(dòng)下，北京新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)“二連漲”，且同環(huán)比漲幅雙雙走闊。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，北京新房成交均價(jià)為57763元/㎡，環(huán)比上漲10.02%，環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大1.92個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲29.67%，同比漲幅較上月擴(kuò)大20.11個(gè)百分點(diǎn)。

（三）供應(yīng)、庫(kù)存：4月新房供應(yīng)縮減近半，庫(kù)存量持續(xù)下降

2023年4月份，北京新房供應(yīng)大幅“縮水”，同環(huán)比跌幅均超90%，單月批準(zhǔn)上市套數(shù)創(chuàng)近5年來(lái)新低。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月新房批準(zhǔn)上市套數(shù)778套，環(huán)比上月下降90.9%，同比下降95.4%。庫(kù)存方面，在去化端持續(xù)發(fā)力以及供應(yīng)端大幅縮減的背景下，本月庫(kù)存量繼續(xù)下降，數(shù)據(jù)顯示，2023年4月北京新房庫(kù)存量為97125套，環(huán)比下降1.49%，同比下降11.90%，這是庫(kù)存量同比時(shí)隔1年再次轉(zhuǎn)降。從去化周期來(lái)看，4月去化周期為16.4個(gè)月，較上月縮短0.5個(gè)月。

2023年4月，北京有6個(gè)商品住宅項(xiàng)目獲取預(yù)售證，分布在朝陽(yáng)、順義、昌平、通州、海淀這5個(gè)區(qū)域，其中，順義區(qū)有2個(gè)新領(lǐng)銷許項(xiàng)目，其余4區(qū)各有1個(gè)新領(lǐng)銷許項(xiàng)目。位于順義區(qū)馬坡板塊的錦堂佳苑為本月預(yù)售套數(shù)最多者，推出20棟住宅樓，共1358套房源可供銷售，預(yù)售面積為26881.9㎡，該項(xiàng)目由招商蛇口及中國(guó)建筑雙央企聯(lián)袂打造，交通、醫(yī)療、生態(tài)等配套資源完善，是一處綜合優(yōu)勢(shì)突出的居住區(qū)。

（四）分區(qū)：4月順義區(qū)成交領(lǐng)跑，西城區(qū)漲勢(shì)強(qiáng)勁

從4月北京區(qū)域新房的成交表現(xiàn)來(lái)看，順義區(qū)成交量領(lǐng)跑，4月成交1597套，占比達(dá)20.15%；房山、朝陽(yáng)2區(qū)也表現(xiàn)不俗，分別以1120套、971套的成交量位居區(qū)域第二、三，成交占比均超10%；與此同時(shí)，延慶、平谷2區(qū)成交體量偏小，單月成交均低于70套，成交占比均不足1%。

較上月成交量的變化來(lái)看，有6區(qū)成交呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，且其中含有3個(gè)區(qū)域的成交量較上月翻番，西城區(qū)、海淀區(qū)位居成交漲幅前二，分別較上月上漲16533.33%、129.73%；其余10個(gè)區(qū)域成交量均較上月下降，門頭溝、延慶2區(qū)成交降幅均超50%。

（五）板塊：TOP3板塊成交超400套，房山良鄉(xiāng)板塊穩(wěn)居首位

從4月各板塊的成交表現(xiàn)來(lái)看，3個(gè)板塊成交超400套。房山區(qū)的良鄉(xiāng)板塊成交活躍度仍然較高，連續(xù)2月霸居成交首位，4月成交810套，較上月翻倍，成交均價(jià)28665元/㎡。其次為西城區(qū)的陶然亭、白紙坊板塊，4月成交494套，成交均價(jià)為164594元/㎡。海淀區(qū)的溫泉板塊雖然位次由上月第二降至本月第三，但成交量卻較上月315套增加至453套，仍保持著較為穩(wěn)定的上漲勢(shì)頭。昌平區(qū)的東小口，石景山區(qū)的蘋果園、八角、金頂街2個(gè)板塊躋身成交前五，4月分別成交228套、227套。

（六）房企：13家房企銷售額超10億，中海地產(chǎn)大幅領(lǐng)先

從各大房企在北京市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，13家房企銷售額突破10億元，較上月減少1家。其中，憑借多個(gè)熱銷項(xiàng)目，中海地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)升至首位，4月實(shí)現(xiàn)銷售額118.31億元，是本月唯一一家銷售金額突破百億的房企；城建發(fā)展雖然位次由上月首位降至本月第二，但銷售攬金仍保持穩(wěn)增態(tài)勢(shì)，4月實(shí)現(xiàn)銷售額43.24億元，較上月增加約1.7億元；首開(kāi)股份穩(wěn)居第三，銷售額為31.86億元，較上月減少約4.2億元；華潤(rùn)置地和中國(guó)金茂的銷售表現(xiàn)也不俗，分別以29.57億元、22.53億元躋身銷售額前五。整體來(lái)看，品牌國(guó)央企在北京新房市場(chǎng)的攬金地位長(zhǎng)期處于靠前之列，如華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)等，這與北京市場(chǎng)上高端住宅項(xiàng)目日益?zhèn)涫茏放跤兄^為密切的關(guān)系。

（七）項(xiàng)目：北京恒大御峰成交量領(lǐng)先，中信城成交額居首

從4月份北京新房成交套數(shù)TOP20項(xiàng)目來(lái)看，昌平、大興、房山、順義4區(qū)的項(xiàng)目成交活躍度不相上下，各上榜3個(gè)項(xiàng)目。其中，房山區(qū)的北京恒大御峰位居成交套數(shù)首位，4月成交582套，該項(xiàng)目以79-129㎡的戶型為主，生活配套齊全，整體可覆蓋剛需和改善的需求。西城區(qū)的中信城以490套位居成交第二，成交價(jià)格為165453元/㎡。海淀區(qū)的棲海澐頌憑借200套的成交量躋身前三，成交均價(jià)為82857元/㎡。

從成交金額排行來(lái)看，東城區(qū)的中信城憑借絕對(duì)的高單價(jià)優(yōu)勢(shì)以及不俗的成交規(guī)模，本月成交金額遙遙領(lǐng)先，實(shí)現(xiàn)86.3億元的成交額。同時(shí)，東城區(qū)的北京城建·天壇府位居第二，4月實(shí)現(xiàn)成交額26.02億元，較上月增加約4億元，成交單價(jià)也處于較高水平，為116856元/㎡。棲海澐頌與石景山區(qū)的中海長(zhǎng)安譽(yù)分別以16.85億元、14.2億元位居成交額第三、四位。

二、4月北京二手住宅成交規(guī)模下滑，業(yè)主漲價(jià)信心下降

（一）成交：4月二手住宅成交回落超30%，同比由升轉(zhuǎn)降

在3月二手房市場(chǎng)大規(guī)模釋放下，4月北京二手房成交活躍度下降，同環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)降。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月北京二手住宅成交13928套，環(huán)比下降34.65%，同比下降1.2%。從月均成交水平來(lái)看，2023年前4月北京二手住宅平均成交14716套，較2022年同期上升15.46%。月均成交水平趕超去年，主要是依靠了3月份成交強(qiáng)勁的拉高。另外，不可否認(rèn)的是，4月份二手房市場(chǎng)交易回落確實(shí)展現(xiàn)出了當(dāng)前購(gòu)房需求的釋放有所減弱，短期內(nèi)仍需要政策端的持續(xù)支持，如進(jìn)一步優(yōu)化“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)等，以助力二手房市場(chǎng)交易維持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。

（二）價(jià)格：二手房市場(chǎng)均價(jià)“六連漲”，4月同環(huán)比漲幅收窄

自2021年底起，北京二手房市場(chǎng)均價(jià)大致呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，且價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)健，月度漲跌幅均不超3%。2023年4月，北京二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，同環(huán)比漲幅雙雙收窄，截至本月，北京二手住宅市場(chǎng)均價(jià)已實(shí)現(xiàn)“六連漲”。數(shù)據(jù)顯示，2023年4月北京二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為62682元/㎡，環(huán)比上漲0.22%，環(huán)比漲幅較上月收窄2.42個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲8.64%，同比漲幅較上月收窄0.14個(gè)百分點(diǎn)。

（三）調(diào)價(jià)房源：4月漲價(jià)房源占比繼續(xù)下降，較上月回落6.3個(gè)百分點(diǎn)

從漲降價(jià)房源來(lái)看，2023年4月北京二手住宅調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比為9.8%，較上月下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。漲價(jià)房源占比“二連降”，且4月占比不足1成，反映出當(dāng)前市場(chǎng)情緒復(fù)蘇的持續(xù)性偏弱，業(yè)主漲價(jià)信心下降。