據(jù)深圳特區(qū)報8月4日消息，自然資源部于近日印發(fā)了《關于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》，意見涉及國土空間規(guī)劃、空間用途管制、土地利用、耕地占補平衡等九個方面，其中提到“深圳將率先探索國有土地使用權續(xù)期路徑”。

為什么又是深圳?

一方面，深圳本來就是改革開放最成功的示范地，當年引進外資、建立蛇口工業(yè)區(qū)、改革等都走在國內第一，如今作為社會主義示范區(qū)，自然也要改革當先;另一方面，深圳一直面臨著土地緊缺問題，而且它已經(jīng)開始明顯制約深圳的可持續(xù)發(fā)展。

如果說深圳的特殊地位是土地使用權改革根本推動因素的話，那么土地問題則是土地使用權改革的直接因素。而后者是我想著重說的。

在今年兩會上，在深圳人大代表、騰訊公司董事會主席兼首席執(zhí)行官馬化騰的建議提案上，就提到了深圳的土地資源緊缺問題。馬化騰建議稱，在保證不突破生態(tài)紅線的前提下擴大土地等關鍵資源供給。而這里所指的“擴大土地供給”，除了擴大商品房土地供應外，就是此次《意見》所提到的“利用存量建設用地開發(fā)建設住宅、分類盤活利用存量工業(yè)用地”。

其實馬化騰想到的，深圳市政府早就想到了。

最早深圳采用填海的方式來解決這個問題，但這會破壞海灣環(huán)境，也不是長久之計;后來利用舊城改造，拆老房子，建新房子，但現(xiàn)在深圳城區(qū)城鎮(zhèn)化率已達100%，已經(jīng)飽和;再后來，開始逐步探索盤活存量用地、租售并舉等方式解決土地少，房價高的問題。但即使這樣，問題還是得不到根本解決。

由于深圳建市比較晚，在上世紀末和本世紀初時，有大量商用地便面臨著土地使用權年限到期的問題。最終，深圳于1982年出臺了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，首次規(guī)定了“相應用途的土地使用年期，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年等”，而這與之前規(guī)定的行政劃撥土地“無償無限期”完全不同，算是土地使用權期限領域的首次嘗試。

解決土地產權問題

1996年深圳市政府依據(jù)市人大決定，發(fā)布了《深圳市人民政府關于土地使用權出讓年期的公告》。公告規(guī)定：1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補交地價。

也就是說，在9月18日買下的地，到期的話可直接免費續(xù)期至70年;那9月18日之后的呢?2004年4月23日《深圳市到期房地產續(xù)期若干規(guī)定》指出，“在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內約定年期內，補交地價數(shù)額為相應用途公告基準地價的35%。”

但大家有沒有想過這樣的問題?假如你的房子是100萬，到期后要另交30多萬才能續(xù)期，你愿意嗎?況且那時房子可能已經(jīng)破舊不堪。如果商用地的話，加上稅費，繳納的土地出讓金可能還要占到房產交易價一半左右。

續(xù)期成本的陡然上升勢必會引起房地產到期后，政策出臺前的大量拋售，政府不但拔不到鵝毛，反而讓鵝飛走了。

土地使用權到期的難點在哪里?

按照物權法規(guī)定，房子買下來了，你就擁有房屋的永久所有權，即房權;但房子底下的地，你只擁有使用權，國家擁有土地所有權，即地權。你買房，就相當于開發(fā)商向政府租了70年地，建好房子后再加上出讓金再轉租給你。到期后，房子歸你，土地歸國家。

地權到期要收回，但你不可能把人家房子拆了吧?100萬買的房子，到了期還要再交30萬，誰都不愿意。很簡單，這就是推行的難點所在。

在今年的《民法典》第三百五十九條已作出相應規(guī)定：

住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

非住宅建設用地使用權屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

但是怎么續(xù)?續(xù)多少?目前還沒有定論，而這就是深圳需要解決的問題!

70年到期后，怎么辦?

理論上說，土地產權到期后，無非是以下兩種可能：

1.延長土地使用權期限，補交土地出讓金;

2.國家收回土地和地上建筑物，并進行相應補償。

但其實，土地使用權雖有40年到70年不等，實際上都“差不多”。一方面，我國的城鎮(zhèn)化還沒有完全結束，建筑壽命平均只有25-30年。在某些發(fā)展較快的城市，你的房子可能住個20來年就要面臨拆遷;另一方面，正如上文所說，即使到期可以免費續(xù)期，那時都已屬于老舊小區(qū)了，即使無需補交土地出讓金，也沒幾個人愿意繼續(xù)住。

總之，住宅用地到期后，無論是否需要補交出讓金，均可能會出現(xiàn)一波拋售。當然這不考慮二手房等因素。

可以說，深圳所面臨的的土地產權問題比其他城市更迫切，因為其土地存量已經(jīng)不足以支撐其經(jīng)濟體量的快速發(fā)展，只有官方盡早給出實施細則，才能給可持續(xù)發(fā)展掃清障礙。（作者 熊大）