全域限購、7成首付、2年、5年以上社保.....接連而至的調控政策沒有給樓市任何緩沖，而樓市則以最快的速度給出了“反饋”，多個樓盤無房可賣、購房者陷入觀望、中介門店冷清，海南樓市進入“速凍”模式。

與住宅市場的冷清形成鮮明對比，商業(yè)地產開始逆勢復蘇，部分無住宅資格的島外客戶轉而把眼光轉向商業(yè)性質的商鋪、寫字樓上，帶熱了海南的商業(yè)地產市場，海南的樓市格局正在被改寫。

全域限購 海南樓市迅速“冷凍”

今年3月以來，海南連續(xù)多次頒布樓市調控政策，從7成首付、2年或5年社保、全域限購，到假結婚假離婚購房嚴懲，嚴禁哄抬房價等，多項政策劍指投機炒房，力度之大，史上空前。

新政的嚴厲對島外炒房客可謂不留余地，全方位圍堵了島外的購房客。據了解，4月22日新政出臺后大批來島購房的島外人士空手而歸，返鄉(xiāng)陷入觀望。樓盤售樓處看房人群寥寥無幾，多個樓盤對外宣稱“無房可賣”，部分樓盤甚至直接“關門謝客”，市場一度陷入“冷凍”。

而中介門店也是一片冷清，筆者調查發(fā)現，多個中介門店咨詢客戶只有寥寥數人，工作人員或放假、或玩手機，難掩“涼涼”的尷尬。

商業(yè)地產開始復蘇

隨著住宅的限購，商業(yè)地產或將開始復蘇，近期商業(yè)產品市場有所升溫。商品住宅限購不到一周，部分島外的購房者迫于2年或5年社保的限制，將目光瞄向市中心等地段較好的寫字樓、商鋪。

“最近幾天帶看的基本上都是商鋪、寫字樓，商業(yè)用地性質的產品目前還不限購。島外的購房者現在就只能看這些、買這些。”一商業(yè)項目的置業(yè)顧說道。據置業(yè)顧問介紹，限購之后來看房的人群明顯增多。西海岸一樓盤客戶關注度高，準備加緊推售。

不限購、地段好、總價相對較低、看好海南未來的發(fā)展?jié)摿?，這是大部分島外客戶選擇商業(yè)產品的主要原因。目前的海南市場，商業(yè)地產成為新的“香餑餑”，開始逆勢崛起!

商業(yè)地產仍有升值空間

海南要建立自貿港試驗區(qū)，國家在多個方面給與政策優(yōu)惠，海南未來將建成全面深化改革開放試驗區(qū)、國家生態(tài)文明試驗區(qū)、國際旅游消費中心、國家重大戰(zhàn)略服務保障區(qū)。多個利好，將吸引大批島外人才、企業(yè)入駐，對商鋪、寫字樓的需求將會逐步上升，很多投資者也是看到了這個利好，紛紛轉戰(zhàn)商鋪。

海南住宅市場限購，根據“房子是用來住的，不是用來炒的”這個基調，海南限購基調或將長期堅持不放松，如此一來，投資產品只能選擇商業(yè)性質的寫字樓、商鋪、公寓產品，未來市場上這類產品增多，需求量大，轉手、出租都較為容易。

投資商鋪首要考慮的是高性價比，并且綜合考慮商鋪的位置、配套、環(huán)境、開發(fā)商實力等。目前海南在售的商業(yè)產品多分布在市中心、新興板塊等核心地帶，配套較為齊全，人流量也較大。而且這些產品多為小戶型產品，總價相對較低，未來升值空間較大。

商業(yè)地產升溫之下藏隱憂

根據海南精神，海南將長期貫徹嚴防投機炒房的機制。如果海南商業(yè)地產市場過熱，難免會有繼續(xù)出臺調控政策的可能性，抑制投資需求，屆時用于投資的產品或將難以出手，面臨空置的風險。

另外，商業(yè)項目一般多為40年或50年產權的商業(yè)用地，物權法對于商業(yè)用地上的房屋歸屬問題尚存爭議，土地到期后不是自動續(xù)期，這就存在被收回的風險。

目前海南關注最多的仍是商務公寓產品，大部分商務公寓產品不通燃氣，物業(yè)、水電、公共維修基金等費用也較高，這就增加了居住成本。且這種商務公寓房無法遷入戶口，這就意味著如果買來用于居住用途，就會面臨子女上學問題。

在海南目前的市場背景下，對島外購房者來說，商業(yè)產品可謂進入海島的“敲門磚”。筆者認為，如果是出于度假、養(yǎng)老考慮，公寓形式的產品可以考慮，可以盡快“上車”。如果是出于投資考慮，可以考慮?？凇⑷齺喪兄行牡貛У男粜蛯懽謽?、商鋪，但基于現在海南抑制投機的力度，還是需要慎重，做好隨時面對風險的準備。